これは、住宅バブルを象徴する問題です。

「サブプライムローン」とは、米国内で所得の低い人やクレジットカードで返済延滞を繰り返す人など、いわゆる信用力の低い個人を対象とした住宅ローンのことです。

信用力の低い個人を対象としていますから、もちろん通常の住宅ローンに比べて金利が高く設定されている分、審査基準は緩くなっています。

一般にサブプライムローンは、最初の2年ほどは金利が低く固定されていますが、２年を過ぎると大幅に金利が高くなるのです。

ですから、金利が上がる前に信用力が高い「プライムローン」に借り換えをしていたのです。

しかし、住宅価格が上昇傾向のうちには借り換えができていたのですが、下降をたどっていると担保価値を裏付けとした借り増し・借り換えができなくなり、ローンの返済ができない人が増えて、多くのローン会社が損失を計上するようになったというわけです。

当時米国はバブルだったため、利益を少しでも拡大しようと、こういう低所得者向けの住宅ローンが開始されたわけですが、信用力の低い個人に住宅を買わせるシステムが存在すること自体が問題だといえるでしょう。

「言葉は聞いたことあるけれど…意味はわからない…。」という方いらっしゃいませんか？

こういうことって、今更人には聞けないものです。

リーマン・ショックとは、2008年9月15日にアメリカの大手証券会社である「リーマン・ブラザーズ」が経営破綻して、世界経済に与えた衝撃のことです。

なぜリーマン・ブラザーズが、経営破綻に陥ったのかというと、サブプライムローン問題も含めた不動産ローンの時価の値下がりなどによる損失が原因で、経営が悪化したためです。

その損失額は資本を食いつぶすほど大きいと見られていて、株価の下落、信用失墜ということが重なり経営が困難になりました。

そのリーマンを米国が救済しなかったので、破たんに追い込まれたのです。

ところが、リーマンと同じように苦しい他の米国大手金融機関や住宅公社には、それまで「公的資金の注入」や「買収」「合併」といった救済措置が取られてきました。

しかし、米国第4位という規模の証券会社「リーマンブラザーズ」の破たんは予想した最悪のシナリオで、世界の金融市場に不安を与えたのです。

その結果、負債総額、約６４兆円という史上最大の倒産劇へと至り、リーマンショックとして世界的な金融危機を招く事になったというわけです。

この中での「不動産投資」の魅力についてお話したいと思います。

まず「不動産投資」とは、マンションやアパートを購入して、他人に賃貸することで家賃収入を得ることと思われていますね。

それは間違いではないのですが、厳密に言えば、物件を取得してから売却して換金するまでのトータルの収益を追求する行為です。

不動産投資の一番の魅力は、「家賃」として安定した収入を得ることができるという点ですね。

例えば株式、ＦＸでの投資の場合、不動産のように毎月分配金を受け取れるものはそうそうありません。

不動産投資では、入居者を確保することで毎月の収入が得られます。

また、一度入居すると退去するまで一定期間がありますから、その間は確実に収入があるということですね。

また、投資する物件次第では、売却によって利益をあげることができます。

今後、日本の経済がより成長した場合、地価の上昇などで思わぬ売却益が生じる可能性もゼロではないのです。

このように、不動産投資の特性をつかみ、リスクとターンをきちんと理解していれば、魅力的な投資商品となるわけですね。

このことが会社員を続けながら不動産投資をはじめる人が多い背景なのでしょう。

この売買が成立した株式数のことを「出来高」と呼びます。

例を出すとこうなります。

Ａさんがある会社の株式を１００円で１０００株売りたいと思っていました。

その時にＢさんがその会社の株式を１００円で１０００株買いたいと注文を出しますと、売買が成立するというわけです。

そしてこの時の１０００株が「出来高」となるのです。

出来高は市場の活況具合を見る場合に使われることが多く、出来高が高いと取引が活発、低いと低調ということになり、株価の変動も少なくなるようです。

一般的に「出来高は株価に先行する」と言われています。

株価が上昇傾向だともっと上がるだろうと思う人は買い、利益確定したい人は売り、と活発化して出来高はさらに急上昇します。

また株価が下落傾向の場合は、割安感で「買い」と損切りで「売り」とこちらも市場は活発化しておなじく出来高が急上昇するものです。

このようなことから、出来高は相場の変わり目を判断する指標としても利用されているのです。

しかし、株価と出来高に密接な関係があるからといって、それだけで判断しては危険です。

出来高には「人気投票」のような面があるので、「株価が一番高い時に買ってしまった」というようなことが起こりえるからです。

株式の売買の見極めには、出来高だけではなく、ローソク足や移動平行線など、さまざまな要素を組み合わせて考えることをオススメします。

株式投資には、短期・中期・長期などいろいろなスタイルがあります。

最初からその特性などを理解して決定済みは別として、どうしようかと悩んでいるのなら、まず自分の性格を考えましょう。

人には向き・不向きというものがあり、投資においてもそれは影響してくるものです。

例えばあなたが「あまり物事を気にしない、おおらかな人」であれば長期的な投資が向いていますし、

もしも「細かいことをとても気にしてせっかちな人」であれば、短期の投資が一番向いていると思います。

「何をするのも面倒」という人には、毎月自動的に引き落として積み立てられていく自動積み立て投資が良いでしょうし、

逆に「何でもやってみたい、自分でやりたい」という人には、独自のポートフォリオを組んで運用していくのも良いでしょう。

ただし、これらはある程度勉強することも必要ですし、リスクも伴うので軽く考えるのは禁物です。

また自分のライフスタイルについてもよく考えておかなくてはなりません。

仕事が忙しく、日中投資をする時間がないと言う人は短期のデイトレードは無理ですよね。

そう言う場合は長期的投資が良いでしょうし、また夜間取引を取り入れるのも良いかもしれません。

また主婦の方は子育て中はまとまった時間が取れないことも多いでしょう。

人それぞれ違う環境なのですから、その中でいかに投資をしていくか、自分なりに考えることが必要でしょう。

個人で投資を行う人のことは「個人投資家」、業務として投資を行う法人は「機関投資家」と呼ばれ区別されています。

また、継続的に投資を行っている場合のみ「投資家」と呼ばれており、投資の経験が一度くらいあるだけでは投資家とは呼ばれません。

短期の値動きによる利益を狙うのは「投機家」「トレーダー」で、投資家は長期の値上がりによって利益を期待する立場を意味することもあります。

「投機家」「トレーダー」は通常の買いだけではなく、「空売り」という手法で売りから入ることもありますが、投資家の場合はほとんど買いから入ります。

また日本の市場に最も影響を与えているのは外国人投資家だと言われています。

この外国人投資家とは、主にアメリカやヨーロッパなどの年金や投資信託などを運用している機関投資家のことを言います。

これらの外国人投資家の動向によって、市場に大きな影響をもたらし、個人投資家にも影響する場合がよくあります。

もしも外国人投資家の動向を調べたければ、「投資主体者別売買動向」を東証やＪＡＳＤＡＱのホームページやトレーダーズ・ウェブで見ることが出来ます。

しかしこれは１週間遅れのデータなので、リアルタイムで当日分が知りたければ外資系証券会社の寄り前注文動向を参考にするのが良いでしょう。

その企業や業界の動向や法制化、市場環境など企業を取り巻く情報を事細かに知ることが大切なのですが、

個人投資家がこのような情報を易々と手に入れられることはまずないでしょう。

そういう場合、役に立つのが「会社四季報」です。

四季報には企業ごとに株主構成や財務状況、事業内容、業績、配当や株価情報などが詳細に載っています。

その中でも重要なのは「コメント欄」と「業績の四季報予想」です。

どちらも四季報がその企業の「評価」を出している箇所ですが、これによって株価が推移することもよくあることなので

保有銘柄に関しては最低限チェックしておくことが大切です。

また株式市場では、その時々でテーマによって銘柄が上昇していくことがあります。

例えば最近話題になっているインフルエンザ関連や電気自動車関連、環境関連などです。

製品やサービスにはライフサイクルがあり、勃興期・成長期・衰退期などを経ていくものです。

このうち勃興期には、将来こうなるだろうというシナリオにむけて市場が動き出し、それと同時に関連銘柄の株価も大きく動いてくると言えるでしょう。

ただ、多大な期待を背負ったためか、これは現実が追いつかないのに株価だけが一人歩きしてしまうこともよくあります。

現実と夢のギャップが大きいほど、損益を被ってしまう危険も大きくなります。

ある意味、こういう銘柄はとても難しいものだと言えるでしょう。

不動産自体の価格の他に、多くの費用が掛かります。

「仲介手数料」として、不動産物件を仲介した業者に支払うものは、購入金額の３％プラス６万円に消費税５％を加えた金額となります。

それから「不動産登記費用」、これは不動産物件の登記の際にかかる費用で、登録免許税と司法書士への報酬、という内容です。

「火災保険料」、これは不動産物件が火災に遭った場合に保障してくれる保険掛け金です。

これは地震の火災の場合にはおりませんので、別に「地震保険」にも加入することをオススメします。

それから不動産物件購入にローンを利用する場合には、生命保険に加入することもあります。

万一の際にはこの生命保険料によってローン残債が支払われます。

また不動産物件を所有している人には毎年固定資産税と都市計画税がかかります。

毎年１月１日現在の持ち主が、４月１日から翌年３月３１日までの税金を支払う仕組みになっています。

それから、入居者の管理などは管理会社に一任することがほとんどなので、その場合管理費用が必要になります。

また建物の掃除、点検、消耗品交換、エレベーターや照明の電気代、水道代などの建物管理費用も必要になります。

入居者が退去した場合、次の入居者のために内装の修繕が必要になります。

建物自体の老朽化にも対応して、大規模修繕費用の積み立てをする必要もあります。

まず家賃収入においては、入居者がいなくては話になりませんよね。

自分が持っている賃貸物件になかなか人が入らなければ収入はゼロなのです。

ほとんどの空き室の原因は立地と賃料設定にあると言われています。

今後は賃貸経営においても競争が始まることが十分に考えられます。

立地・デザイン・間取り・防犯・管理・賃料などいろいろな差別化を考えて検討する必要があるでしょう。

物件選びの際も専門家の意見をよく聞いて決める必要があるでしょう。

また経年変化による建物の老朽化は避けることが出来ません。

修繕費は必ず必要になるものなので、あらかじめ事業計画に入れておく必要があります。

それから、ローンを利用して不動産投資をする場合、変動金利を選択した場合には返済額アップのリスクが生じます。

返済期間を短くしたり、繰り上げ返済をする、固定期間を長くするなどのリスク対策をするとよいでしょう。

また購入した物件が、将来的に売れるかどうかわからない、というリスクも存在します。

高利回りの物件を運用して既に投資した資金を回収できているのであれば、気にすることはないでしょう。

「所得税対策」としても考えられます。

不動産投資で得た収入には当たり前のことですが税金がかかります。

しかしその場合、減価償却費、ローン金利、管理費、修繕費などを必要経費として算入することが出来ます。

この中でも減価償却費の場合、実際に支払うわけではなく、帳簿上のマイナスとなります。

もしも、建物が永遠に使用できるという前提であれば、その分課税所得が減少し、税引き後の手取りが増える効果が期待できます。

とはいえ建物はいずれ老朽化して減失していくものなので、減価償却費の経費算入は当然のことと言えるでしょう。

それから「相続対策」という面も否定できません。

不動産投資には４つの節税効果があります。

「貸家建て付け地としての評価減」「小規模宅地の評価減」「建物の固定資産税評価との差による評価減」「借家権の発生による評価減」です。

そして資産が増えることによって、相続人に分けやすくなるというメリットが生まれます。

資産家にとってみれば、物納用地を潰すことなく、相続対策を行うことが出来るのですね。

またインフレの場合にも、現金で持っているよりも不動産の方が有利だと言われています。

物価が上昇すれば、購入した物件の資産価値や家賃収入も上昇すると考えられるからです。